안녕하세요 카페주인장 어변성룡입니다.^^
이번에는 부동산 거래시 제가 경험했거나 일반적으로 일어날 수 있는 부동산거래사고 및 사기 유형을 알려드리려합니다. 저는 이제 부동산에 입문한지 3년이 되어가네요^^ 제 나름데로 부동산 투자 및 중개시 주관이 있습니다. 돈이던 부동산이던 어느 누구나 너무나 열심히 피 땀 흘려서 모으신 각자의 소중한 재산일 것입니다. 조금만 주의를 하신다면 부동산거래 사고 및 중개사고 또한 없을 것입니다.
바로 그 소중한 여러분의 재산을 올바르고 안전한 수익을 내는데 도와드리며 그것에 보람과 자부심을 느끼며 살아가는 사람입니다.
제가 경험했던 몇가지 사례와 부동산 거래시 주의하실점 몇가지 올리겠습니다.
실사례1) 전세계약금만을 노리는 유형.
제작년에 중개업소에서 근무했을떄의 일입니다. 부동산거래 정보망에 사기주의령이 내려져있을무렵입니다. 손님이 찾아오셔서 아파트 전세를 의뢰하십니다.지금도 전세가 부족했지만 그당시에도 부족했습니다. 부동산 거래 정보망을 통해서 융자가 너무 많이 있는 물건이거나 정말 중개하기 힘든 물건들과 달리 가격도 시세보다 한 2천정도가 저렴하고 층수도 괜찮은 물건이 보였습니다.상대방부동산 물건으로써 전화로 물건확인과 손님과 집도 보았고 손님분이 매우 맘에 들어하셔서 계약을 진행하려 했습니다.
여기서 실무에서 보통 그 물건지 부동산에가서 계약을 쓰게 됩니다.한가지 이상했던점이 물건지 부동산이 그지역이 아닌 지도상 보아도 너무 외진곳에 위치해있는 부동산이었습니다.상대방 부동산 사장에게 왜 그렇게 멀리서 물건을 가지고있느냐고 물었습니다. 친인척 물건이라 자기가 관리한다고 했습니다. 그런 경우도 다수 있기에 그런줄알고 계약서 쓰러 가겠다고했습니다. 그런데 우리부동산에서쓰자고 하더군요^^
뭐 저희업소야 물건지 인근이라 손님도 편하실거 같고 해서 그렇게 하자고 했습니다.오실때 등기부등본 과 계약서 준비해서 오라고 했습니다. 약속된 시간에 그쪽 여직원이 왔습니다. 주차어디다 했냐고하자 저희부동산 바로앞에다 했다고 해서 거긴 유로이니까 저희 건물안에다 하시라고 했습니다. 하지만 괜찮다고 호의를 거절하더군요^^
먼저 등기부등본하고 계약서 준비오셨나고 물었습니다. 그런데 이상한점이 계약서가 직접손으로 어설프게 작성한 계약서한장을 달랑 가지고 왔고 등기부 등본은 깜빡 잊고 안가지고 왔다고하네요^^그리고 정신없이 자기가 바쁘다고하면서 빨리 계약을 진행시키려해서 그럼 저희가 뛰어보겠다고 하고 주인하고 직접 통화해보겠다고 했습니다.그러자 갑자기 화를 내며 후다닥 도망 가듯이 뛰쳐나가더군요^^
본 사례유형은 전형적인 계약금 편취 사기유형으로 자기물건이 아니면서 자기 물건인척 해서 일반시세보다 저렴하게해서 유인을 한 다음 빠쁘다고 정신을 빼놓고 계약금을 일단 쏘도록하는 유형입니다.그당시 전세가가 1억5천 보통 계약금은 10%로 천만원에서 천오백만원을 걸게되는데 이런식으로 그지역에서 몇건하고 튀고 하는 유형입니다. (원칙대로라면 주인의 등기권리증도 확인하고 등기부등본도 확인을 해야합니다.하지만 실무에서 그지역사람들과 잘알거나 하는 물건을 중개하는 경우가 많아 거래금액이 크지않을 경우는 등기부등본확인과 주인과 통화하는 정도로 계약을 진행합니다.그 점을이용하는 경우입니다)
사례2)가짜매도인이 아닌 매수인이 사기치는 유형
작년의 경우이었을 겁니다.저희 지역 오피스텔이 매우 인기가 높아 물건이 나오는 즉시 몇일 않가 바로바로거래가 되는 상황이어습니다. 상대방 잘아는 부동산에서 손님이 오피스텔매물을 매수하겠다고 합니다.
저희가 전속으로 관리해주는 매물이어서 가격도 일반시세보다 비싸게 나온 매물이었습니다. 일반적으로 싼 매물부터 소화가되기에 그한 매물은 아니었습니다.
상대방 부동산에서 손님이 그날 계약금,잔금 모두 치루겠다고 합니다.상대방 부동산 사장님을 잘아는 사이였는데 매수손님이 등기이전을 자기가 잘아는 법무사로 하겠다고했습니다.뭐 등기이전이야 일반적으로 매수인측이 하거나 매수인측부동산에서 법무사통해서 합니다.하지만 그날 바로 등기까치 친다기에 조금 이상했습니다. 상대방 부동산 사장님도 조금 낌새가 이상하다고 그부동산에서 거래하는 법무사를 통해하기로 했습니다.
일단 매수인과 그쪽 부동산 사장님이 저희 사무실로 왔고 저희도 주인을 불러내어 등기권리증과 소유권 이전에 관련된 제반서류를 모두 가지고 왔습니다.
한가지 더 이상 했던점이 거래하려는 본물건을 매수인측에게 보여주려해도 오히려 그냥됐다고하며 진행하자고 서둘렀습니다.
계약서 작성을 마치고 도장까지 다찍고 이제 매매대금만 오고가면 바로 서류는 법무사에게 넘길 준비가 다 되어있었습니다.
그런데 이 아줌마가 돈을 누구에게 꾸어서 치루는 상태라면서 법원에 등기신청접수증이 있어야 돈이 나온다고 자꾸 시간을 끌며 자기 자식이 경찰관 딸이 스튜어디스라며 사진을 보여주며 엉뚱한 화제로 자꾸 돌리며 시간을 글었습니다.사진도 찍은지 얼마 않되는 것 같아 조금 이상했습니다.
매도이에게 상황 설명을 잘해드리고 매도인 동의하에 결국 그날 11시부터 저녁7시까지 결론을 못내고 계약금만 200만원정도 넣고 다음날 오전10시까지 자금을 매도인에게 쏘기로 약속하고 법무사직원에게는 등기접수 신청만하고 등기신청시 사도록 되어있는 채권은 절대로 사지말라고 신신당부를 했습니다.(법원에 등기이전 신청시 접수는 되어도 채권을 사지 않으면 진행이 않됩니다) 이중삼중으로 안전장치를 해놓았지요^^
밤새 꺼림직하고 의심이가서 잠도 못자고 다음날이 되었습니다.
다음날 오전 9시 상대방 부동산 사장님께서 전화가 왔습니다.
법무사직원에게 전화가 왔는데 그 아줌마가 잔금 치뤘으니까 등기진행시키라고...^^
정말 어이가 없고 이젠 확실해졌습니다.
매도인에게 잔금은 물론 들어오지않았지요.
다시 오전10시 사무실에 상대방부동산사장님 매수인 매도인 다 모였습니다.그래도 혹시나 하는 마음으로 조금더 기다려 보자하고 있었습니다.
갈수록 아줌씨의 행동이 가관이더군요! 자꾸 자식자랑 돈자랑 점심때가 가까워졌습니다.(더웃긴건 자기때문에 고생하신고 점심값10만원 을 주며 나가서 밥먹고 오라고 자꾸재촉하더구요^^저희는 일이마쳐야 먹겠다고했지요^^)법원공무원들도 점심시간이었습니다.
법무사직원은 법원 앞에서 대기하고 있다가 아무래도 거래가 않될거 같다고 사무실로 불러들였습니다.
저도 상대방 사장님도 나른대로 낌새가 사기꾼 같아서 아는 경찰관에게 신원조회도 요청했습니다.하지만 신언조회는 어렵게 되었고 담배만 밖에서 피고 있는데 법무사직원이 그아줌마가 자기한테와서 "삼촌,삼촌 자기만 믿고 지금 바로 법원 가서 진해시켜"라고 재촉한다고 하네요^^ 이제 거의 확실하다 싶어서 마지막으로 제가 물었습니다.
도대체 잔금이 왜 않나오냐고 마지막으로 묻는다고 했습니다.
아줌마 하는 말이 "등기신청과 동시에 근저당까지 설정되어야 돈이 나오기로 되어있다" 그 순간 저랑 상대방 부동산 사장님 동시에 "이런 XX 어디서 사기를 치려구 그래 !" 라고 말이 나오자 바로 투덜투덜 되면서 사무실 밖으로 부리나케 나가 택시잡고 사라졌습니다.^^
본 사례유형은 매수인이 시세보다도 물건이 비싼데도 불구하고 물건확인도 하지않으채 잔금을 등기신청접수가되어야 돈이 나온다고 하고 바로 근저당권신청까지 해서 소유권이전 시킨후 제3자에게서 융자를 얻고 튀는 방법입니다.(초보 부동산 사무실을 주 타켓으로 활동하며 이유없는 호의와 자식자랑 돈자랑을 하며 안심시키는 방법으로 유인합니다.물론 저랑 상대방 베테랑에게 딱 걸렸지요^^수수료 백만원 때문에 1억을 날릴뻔한 소탐대실의 경험이었습니다.부동산 거래는 절대로 원칙대로 해야하는 걸 명심해주게 해주었습니다.)
다음은 사기 유형은 아니고 일반적으로 세입자가 피해를 입는 경우이니다.
사례3) 전세계약시에 등기부상 융자가 없었으나 잔금전에 은행에 융자신청들어가 잔금이후에 선순위 근저당이 잡히는경우.(임대인인 고의로 융자신청한 사실을 숨기는 경우가 종종 있습니다.그래서잔금치루고 이사보다도 먼저 동사무소 가서 전입신고 및 확정일자를 세상이 무너진다해도 먼저하라고 하는 것입니다.또한 계약서상 특약사항에 잔금일까지 또는 잔금일 이후 3일이내 현 등기부상태를 유지한다는 내용을 넣습니다.)
이밖에도 수많은 사례가 있습니다.자세한 내용은 문의주시면 상담해드립니다.^^부동산 거래에서 선의의 피해자가 없으며 신용있는 사회가 되기를 진심으로 바라며 몇자 올려 보았습니다.
출처: 어변성룡의 부동산연구소 [http://cafe.daum.net/tooza119 ]
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